Такое право предоставлено жильцам Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ), в соответствии с которым общее имущество по решению общего собрания жильцов может быть передано в пользование иным лицам, попросту говоря, такое имущество можно сдать в аренду. Однако при попытке реализовать данное право жильцы сталкиваются с тем, что в действительности право собственности на общее имущество по неведомым им причинам оказывается зарегистрированным за иными лицами.
Что могут сделать жильцы многоквартирного дома в такой ситуации, существуют ли правовые механизмы защиты права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество в многоквартирном доме?
Специалисты юридической фирмы «RVS» проанализировали нормы действующего законодательства РФ и сложившуюся судебную практику. В данной статье мы расскажем Вам об основных «правовых рисках» и проблемах, с которыми могут столкнуться жильцы, пытаясь отстоять свое право собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
- Кто вправе обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на общее имущество в многоквартирном доме?
Предъявлять иск от объединенной группы жильцов не всегда эффективно и целесообразно, так как большое количество соистцов усложняет процесс, мешает сформировать единую позицию по делу. В связи с тем, что сейчас многие жильцы выбирают такой способ управления многоквартирным домом как создание Товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), возникает вопрос, может ли ТСЖ самостоятельно обратиться в суд с подобным иском.
Высший арбитражный суд РФ (далее – ВАС РФ) дал ответ на этот вопрос в своем Определении от 21.10.2009, где указал, что товарищество не вправе самостоятельно обращаться в суд с иском о признании права общей долевой собственности. В Постановлении Президиума от 27.06.2006 ВАС РФ разъяснил, что при предъявлении таких исков ТСЖ не имеет и не может иметь самостоятельного экономического интереса, так как право собственности на общие помещения может возникнуть только у домовладельцев, но ни в коем случае не у самого товарищества.
Однако выход из сложившейся ситуации есть: прежде чем обращаться в суд, необходимо правильно оформить полномочия ТСЖ. Жильцам нужно провести общее собрание и в протоколе этого собрания указать, что ТСЖ уполномочено обратиться от их имени в суд с иском о признании права общей долевой собственности.
Важно помнить, что правильное оформление полномочий ТСЖ это одна из слагаемых успеха для победы в судебном споре. В судебной практике немало примеров, когда суды отказывали в иске, указывая, что ТСЖ не имело полномочий на обращение в суд с заявленными требованиями. - На какие обстоятельства обращают внимание суды при решении вопроса, являются ли нежилые помещения общим имуществом?
При решении вопроса об отнесении нежилых помещений к общему имуществу суды руководствуются нормами ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 Гражданского кодекса РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства от 13.08.2006г., иными нормативно-правовыми актами. Немаловажное значение имеют разъяснения о порядке признания и оспаривания права собственности, данные в Постановлениях Пленума ВАС РФ.
Анализируя судебные решения, юристы фирмы «RVS» пришли к выводу, что в правоприменительной практике сложилось два противоположных подхода к тому, какими признаками должны обладать нежилые помещения для признания их общим имуществом.
Ряд судов считает, что нахождения в нежилых помещениях, например, в подвалах, общедомовых коммуникаций и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, недостаточно. В частности, подвальные и чердачные помещения должны относиться к так называемым «техническим помещениям», у которых отсутствует самостоятельное назначение, а, следовательно, их невозможно использовать в качестве самостоятельного (изолированного) объекта в целях, не связанных с обслуживанием дома. Суды, придерживающиеся данной точки зрения, указывают, что из-за существующих в России особенностей строительства общедомовые коммуникации и обслуживающее оборудования находятся в подвальных или чердачных помещениях практически любого многоквартирного дома. Например, подобные доводы изложены в одном из Определений Конституционного Суда РФ и в Определении ВАС РФ от 21.10.2009.
Некоторые суды, напротив, считают, что для признания подвальных и чердачных помещений общей собственность жильцов, достаточно выяснить, расположены ли там инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме. - Дата приватизации первой квартиры в доме и ее значение при защите интересов жильцов.
Суды единогласно придерживаются той точки зрения, что нужно выяснять обстоятельства использования и характеристики нежилых помещений как общего имущества жильцов на дату приватизации первой квартиры в доме. Обоснована ли данная позиция, и на чем основано мнение судебных инстанции?
Дело в том, что с момента начала приватизации жилья, которая предусматривалась Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната) переставал был объектом, находящимся исключительно в муниципальной собственности. У такого дома появлялся индивидуальный собственник (домовладелец) и дом должен был быть исключен из реестра учета муниципального (государственного) имущества и из состава муниципальной (государственной) казны. Пленум ВАС РФ в своем Постановлении разъяснил судам, что при появлении в доме одного или нескольких помещений, принадлежащих отдельным собственникам, право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает автоматически в силу закона именно с момента появления в доме таких помещений вне зависимости от его государственной регистрации. - Почему важно, чтобы нежилыми помещениями фактически владели жильцы, даже если право собственности зарегистрировано за иным лицом.
В соответствии с п. 3 ст. 199 ГК РФ заявление одной из сторон в споре о применении исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Срок исковой давности в данном случае составляет три года. То есть суд может отказать в удовлетворении требований жильцов, не вникая в конкретные обстоятельства дела, только потому, что жильцы обратились в суд по истечении трех лет с момента, когда они узнали, что право собственности на общие помещения зарегистрировано за другим лицом.
Однако, в том случае, если фактически нежилыми помещениями владеют собственники многоквартирного дома, например, ключи от подвальных и чердачных помещений находятся у ТСЖ, жильцы и ТСЖ имеют беспрепятственный доступ к данным помещениям, фактически несут расходы по их содержанию и ремонту, то срок ис¬ковой давности применению не подлежит. Следовательно, право собственности жильцов на общее имущество подлежит защите не зависимо от истечения трехгодичного срока. - На какие обстоятельства суд обращает внимание при рассмотрении иска и какие документы могут подтверждать требования жильцов.
Рассматривая данные дела суды прежде всего исследуют:
- каково назначение нежилых помещений в настоящее время, имеют ли они отдельный вход;
- являются ли нежилые помещения составной частью других помещений (например, встроенно-пристроенных); являются ли они вспомогательными по отношению к другим помещениям в доме;
- имеющиеся коммуникации в нежилых помещениях относятся ли к обслуживанию только данных помещений или относятся к обслуживанию иных помещений в доме;
- с какого момента и кем в настоящее время занимаются нежилые помещения;
- кто фактически владеет нежилыми помещениями и несет бремя по их содержанию с момента ввода в эксплуатацию и до настоящего времени;
- сдавались ли нежилые помещения в аренду, если да, то кем.
- выписка из ЕГРП о регистрации права собственности на нежилые помещения за индивидуальным собственником (ответчиком);
- техническое заключение о нахождении в нежилых помещениях общедомовых коммуникаций и обслуживающего оборудования;
- акты осмотра нежилых помещений, составленные с участием представителей ТСЖ и управляющей компании, собственников квартир, из которых следует, что в помещениях находятся общедомовые коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания более одного в многоквартирном доме;
- заключение строительной экспертизы об отнесении нежилых помещений к общему имуществу собственников многоквартирного дома;
- поэтажные планы и экспликации БТИ на момент судебного разбирательства и на момент первой приватизации в многоквартирном доме;
- проектная документация на дом и иные документы, свидетельствующие о том, что нежилые помещения изначально проектировались исключительно для целей обслуживания многоквартирного дома и не имели самостоятельного назначения;
- документы, подтверждающие факт и время приватизации первой квартиры в доме;
- документы, подтверждающие, что нежилые помещения на дату первой приватизации отдельными объектами, выделенными для самостоятельного их использования, не являлись и фактически использовались в качестве общего имущества домовладельцами.